מייל: 9743095@gmail.comלחתן בלי להתמוטט
האתגר הכלכלי המשמעותי ביותר למשפחה החרדית, זהו נישואי הילדים.
הקושי מתעצם שבעתיים בציבור הליטאי הישיבתי. והוא במלוא עוזו ותוקפו במשפחות שהתברכו בבנות. ובוודאי אלו המבקשות להינשא לבחור תלמיד חכם הלומד באחת הישיבות המפוארות.
על פי הנוהג, אבי הבת נדרש ל'התחייב' סכומים עצומים בני מאות אלפי שקלים. מספרים כמו 500-600 אל"ש, אינם נחשבים למספרים נדירים.
נדמה כי אין צורך להרחיב בקושי ובחורבן שהדבר ממיט. בתוך הלב פנימה מתגנבת מחשבה, אילו רק יכולנו להתחייב סכומים של 200-250 אל"ש, היתה זה רווחה גדולה. אך הדבר נראה כלקוח מן הדמיון. לא מעשי. רבים מתייאשים, מקבלים באהבה גזרת מרומים. ומפטירים 'אלו הם החיים'.
אבקש להציע רעיון פשוט, אך מהפכני. כמעט ללא סיכונים. כזה שיכול למשוך את החבל משני הקצוות בו זמנית.
כיום נפוץ בין הקבלנים הצעות לרכישת דירה בשיטת 20-80. משמעות הדבר, בעת חתימה החוזה נדרש הקונה לשלם 20% ממחיר הדירה, ובעת קבלת המפתח, להשלים את היתרה 80% ממחירה.
כך שבקניית דירה בשווי של 1,250,000 ₪, נדרש הקונה לשלם בחתימת חוזה 250,000 ₪. את יתרת מיליון השקלים יידרש להביא עם קבלת המפתח.
משך הזמן עד קבלת המפתח משתנה מפרויקט לפרויקט. אך מדובר בזמן ממוצע של כ-3 שנים.
כעת נסקור את ממוצע עליית מחירי הדירות בישראל.
במהלך מחצית הראשונה של שנת 2024 מחירי הדירות עלו ב-5.3%. בחמשת השנים האחרונות עלו המחירים בממוצע 7.2% לכל שנה. בעשר שנים האחרונות 5.4% לשנה. ובחמש עשרה שנים האחרונות 6.15%.
על בסיס נתונים אלו המשקפים את 'מה שהיה'. ננסה להעריך את 'מה שיהיה'.
נדמה כי הערכה שמחירי הדירות יעלו במשך שלושת השנים הבאות יחדיו בכ-10-16%, מה שמהווה עלייה שנתית ממוצעת של 3.3%-5.3%, אינה נראית הפרזה.
אם נתרגם זאת לסכומים על בסיס מחיר הדירה הנ"ל. באם המחיר יעלה ב-10% מדובר ב'רווח' של 125,000 ₪. ובאם המחיר יעלה ב-16% הרי שהרווח יגיע ל-200,000 ₪.
במילים אחרות, מתוך הנחה שבעת קבלת המפתח מחיר הדירה יעמוד על 1,375,000 ₪, ואולי אף 1,450,000 ₪, יאמר אבי הכלה למחותן, אני נותן לזוג 375,000 ₪, אולי אף 450,000 ₪ מתוך שווי הדירה.
כך מחד, הזוג קיבל 375,000-450,000 ₪. מאידך, מכיס האבא יצא בפועל רק 250,000 ₪. התחלה נאה.
נתאר לעצמינו שמחירה של הדירה שנרכשה זולה ממחירה של דירה מקבילה שכבר בנויה ב-50,000 ₪. הרי לאחר 3 שנים עם קבלת המפתח, מוצא את עצמו אבי הכלה מביא לזוג 425,000 ₪ או 500,000 ₪, בו בזמן שהסכום ששילם בפועל לא עלה על אותם 250,000 ₪ המדוברים.
באם רכישת הדירה הינה ללא 'תיווך', מדובר בחיסכון נוסף של כ-25,000 ₪, שמשוקע גם הוא במחיר הדירה. עוד רווח שמתגלגל על אבי הכלה.
אך בכדי שכל הרווחים האלו יבואו לידי ביטוי בפועל, אנו נדרשים לוודא כמה תנאים נוספים.
הקושי מתעצם שבעתיים בציבור הליטאי הישיבתי. והוא במלוא עוזו ותוקפו במשפחות שהתברכו בבנות. ובוודאי אלו המבקשות להינשא לבחור תלמיד חכם הלומד באחת הישיבות המפוארות.
על פי הנוהג, אבי הבת נדרש ל'התחייב' סכומים עצומים בני מאות אלפי שקלים. מספרים כמו 500-600 אל"ש, אינם נחשבים למספרים נדירים.
נדמה כי אין צורך להרחיב בקושי ובחורבן שהדבר ממיט. בתוך הלב פנימה מתגנבת מחשבה, אילו רק יכולנו להתחייב סכומים של 200-250 אל"ש, היתה זה רווחה גדולה. אך הדבר נראה כלקוח מן הדמיון. לא מעשי. רבים מתייאשים, מקבלים באהבה גזרת מרומים. ומפטירים 'אלו הם החיים'.
אבקש להציע רעיון פשוט, אך מהפכני. כמעט ללא סיכונים. כזה שיכול למשוך את החבל משני הקצוות בו זמנית.
כיום נפוץ בין הקבלנים הצעות לרכישת דירה בשיטת 20-80. משמעות הדבר, בעת חתימה החוזה נדרש הקונה לשלם 20% ממחיר הדירה, ובעת קבלת המפתח, להשלים את היתרה 80% ממחירה.
כך שבקניית דירה בשווי של 1,250,000 ₪, נדרש הקונה לשלם בחתימת חוזה 250,000 ₪. את יתרת מיליון השקלים יידרש להביא עם קבלת המפתח.
משך הזמן עד קבלת המפתח משתנה מפרויקט לפרויקט. אך מדובר בזמן ממוצע של כ-3 שנים.
כעת נסקור את ממוצע עליית מחירי הדירות בישראל.
במהלך מחצית הראשונה של שנת 2024 מחירי הדירות עלו ב-5.3%. בחמשת השנים האחרונות עלו המחירים בממוצע 7.2% לכל שנה. בעשר שנים האחרונות 5.4% לשנה. ובחמש עשרה שנים האחרונות 6.15%.
על בסיס נתונים אלו המשקפים את 'מה שהיה'. ננסה להעריך את 'מה שיהיה'.
נדמה כי הערכה שמחירי הדירות יעלו במשך שלושת השנים הבאות יחדיו בכ-10-16%, מה שמהווה עלייה שנתית ממוצעת של 3.3%-5.3%, אינה נראית הפרזה.
אם נתרגם זאת לסכומים על בסיס מחיר הדירה הנ"ל. באם המחיר יעלה ב-10% מדובר ב'רווח' של 125,000 ₪. ובאם המחיר יעלה ב-16% הרי שהרווח יגיע ל-200,000 ₪.
במילים אחרות, מתוך הנחה שבעת קבלת המפתח מחיר הדירה יעמוד על 1,375,000 ₪, ואולי אף 1,450,000 ₪, יאמר אבי הכלה למחותן, אני נותן לזוג 375,000 ₪, אולי אף 450,000 ₪ מתוך שווי הדירה.
כך מחד, הזוג קיבל 375,000-450,000 ₪. מאידך, מכיס האבא יצא בפועל רק 250,000 ₪. התחלה נאה.
נתאר לעצמינו שמחירה של הדירה שנרכשה זולה ממחירה של דירה מקבילה שכבר בנויה ב-50,000 ₪. הרי לאחר 3 שנים עם קבלת המפתח, מוצא את עצמו אבי הכלה מביא לזוג 425,000 ₪ או 500,000 ₪, בו בזמן שהסכום ששילם בפועל לא עלה על אותם 250,000 ₪ המדוברים.
באם רכישת הדירה הינה ללא 'תיווך', מדובר בחיסכון נוסף של כ-25,000 ₪, שמשוקע גם הוא במחיר הדירה. עוד רווח שמתגלגל על אבי הכלה.
אך בכדי שכל הרווחים האלו יבואו לידי ביטוי בפועל, אנו נדרשים לוודא כמה תנאים נוספים.
- שמחיר הדירה אינו צמוד למדד תשומות הבניה.
בשלשת השנים שבין 2021-2023 עלה מדד תשומות הבניה במעל 12%. ככל שמחיר הדירה צמוד למדד זה, והוא יוסיף לעלות בשלושת השנים הבאות בשיעור זה, הרי הרווח הצפוי מעליית מחירי הדירה מתקזז מול ההפסד בעליית המדד.
חשוב לציין, כי גם בעסקאות בהם הדירה צמודה למדד, עדיין מדובר רק בשווי של 40% ממחיר הדירה.
- שאין הלוואת קבלן. ובאם יש הלוואה, שסכום ההלוואה אינו צמוד למדד יוקר המחיה.
הלוואת קבלן הינה הלוואה אותה מבקש הקבלן מהקונה שיטול מהבנק למימון בניית הדירה. אין הכוונה הלוואה שהקבלן מעניק ללקוח, זוהי הלוואת משכנתא רגילה, רק שבהלוואה זו הקבלן הוא זה שישלם את הריבית. משום כך נקראת 'הלוואת קבלן'.
החסרון מתחיל בקושי הפרוצדורלי והבירוקרטי בהשגת האשראי. הרוכש צריך לעמוד בכל הדרישות המקובלות בעת נטילת משכנתא. לעיתים אף להעזר ביועץ משכנתאות שגובה תשלום נפרד.
אך חסרון נוסף. באם ההלוואה צמודה למדד יוקר המחיה, אף שאת הריבית ישלם הקבלן, את עליית מחיר הכסף ישלם נוטל ההלוואה, קרי הקונה, ולא הקבלן.
בשלשת השנים האחרונות שבין 2021-2023 עלה מדד המחירים לצרכן במעל 11%. משמעות הדבר, אף אם הלוואת הקבלן שנדרשה היתה 'עדינה' בסכום של 500,000 ₪, מדובר בהפסד של 55,000 ₪.
- מחיר הדירה כשהיא על הנייר זולה ממחיר דירה שכזו כשהיא בנויה.
אחת העקיצות הידועות בפרויקטים בשיטת ה20-80, זהו מחיר הדירה. כלומר, אכן הדירה אינה צמודה למדד ויתכן אף ואין הלוואת קבלן, אך השאלה מי סופג את ההטבות האלו, הקבלן – או שמא מגלגל הוא את הנזקים על הלקוח.
הדרך הכי נוחה לגרום לקונה לשלם על ההטבות הללו, זהו בהעלאה של מחיר הדירה. במקום לרכוש דירה זולה בגין היותה על הנייר, משלם הקונה ללא ידיעתו מחיר של דירה שהיא כבר בנויה, לעיתים אף יקרה משמעותית ממנה.
- מספר החודשים טרם קבלת המפתח בהם יש להשלים את ה80%.
השפה המדוברת היא, שאת ה-80% יש להשלים עם קבלת המפתח. ככל והתשלום הנדרש הינו ימים ספורים טרם קבלת המפתח, הרי לא ישלם הקונה פעמיים - 'כפל מבצעים'. גם תשלום ריבית על המשכנתא, וגם דמי שכירות. התשלום מתחלף, אחד אחרי השני.
אך ישנם פרויקטים בהם נדרש להשלים את ה80% מספר חודשים טרם המפתח. לעיתים אף חצי שנה ומעלה. הדבר עלול להוות נזק של עשרות אלפי שקלים.
- הדירה באזור מבוקש.
אנו חיים בשוק חופשי, מחיר המוצרים והדירות נקבעים לפי היצע וביקוש. ככל שהדירה בעיר ובשכונה מבוקשת, עיר עם עתיד המושכת אליה תושבים רבים, מחירי הדיור עולים. ניתן בקלות למצוא קונה שישלם את המחיר ההגון.
צריך אם כן למצוא פרויקט בשיטת ה20-80, שהוא אינו צמוד למדד תשומות הבניה. לוודא שאין 'הלוואת קבלן', או למצער יש הלוואת קבלן אך היא אינה צמודה למדד יוקר המחיה. שמחיר הדירה זול ממחיר דירה מקבילה כשהיא בנויה. שאת ה80% נדרש להשלים עם קבלת המפתח, ושהדירה תהיה באזור עם ביקוש גבוה.
תנאים נוספים בסיסיים: מדובר בקנייה של דירה מסודרת מקבלן מוכר בעל מוניטין, לא קבוצת רכישה, ולא סוג של הלוואה לידוען מצליחן, או השקעה בחברה ממותגת המשווקת מיזם נדלני כזה או אחר. הפרוייקט מלווה ע"י בנק אשר מעניק ערבות בנקאית מלאה לפי חוק המכר. לא מעבירים כל תשלום טרם חתימת חוזה מסודר אצל עו"ד, ללא קיצורי דרך ועיגולי פינות.
את הדירה מומלץ לרשום על שם הבת בעת הגיעה לגיל 18, ככל שעשינו כך, הרי לא שילמנו מס רכישה בשיעור של 8%. ומאידך, במשך שלושת השנים של הבניה לא נדרשנו לשלם שכירות, הבת עדיין בלימודים. עם קבלת המפתח תגיע הבת לפרקה, ובעז"ה תזכה לחנוך את ביתם יחד עם חתנה.
עד כאן מהזווית של ההורים. כיצד הם 'מרוויחים' מהקדמת רכישת הדירה. זהו עיקר מטרת מאמר זה, לסייע להורים להקטין את ההתחייבות בסכום עצום.
יחד עם זאת, חשוב להתייחס לשלב הבא, עם סיום שלשת השנים, נדרש להשלים את העסקה. הוי אומר לשלם לקבלן את יתרת המיליון ₪. האם זה מעשי?
לפי הוראות בנק ישראל, ניתן ליטול הלוואת משכנתא עד לגובה של 75% מהנכס הנרכש. כך שמתוך מיליון השקלים החסרים, קרוב ל-940,000 ₪ ניתן ללוות מהבנק. מה שחסר זהו סכום של כ-60,000 ₪ נוספים.
באם הבת כבר מצאה את זיווגה, סביר להניח שצד החתן יביא סכום זה, ואף יותר, כנהוג. מה שאף יקטין את המשכנתא. מתוך הנחה שיטלו את ההלוואה ב5% ריבית למשך 30 שנה, הרי שההחזר החודשי יעמוד על כ-4,500-5,000 ₪.
באם טרם נשברה הצלחת, יש לקוות [ואף להשתדל] שהבת תחסוך סכום נוסף במשך השנים, [בפרט כשתדע מהי המשמעות של כל שקל שתחסוך...], עם קבלת המפתח ישכירו את הדירה ובכן יממנו את החזר המשכנתא.
צפי הכנסות שנתי של שכירות דירה הוא כ-3% ממחירה. ככל ומחיר הדירה יעמוד על כמיליון וחצי, הרי שהשכירות החודשית הצפויה כ-4,000 ₪. קרוב לסכום החזר המשכנתא. כך נמשיך עד לאירוסי הבת בשטעו"מ.
נציין, שקבלנים ומשווקים שונים מפרסמים שניתן ל'הסב ערבות'. משמעות הדבר, שהקונה יוכל למכור את הדירה טרם השלמתה. להבטחותיהם - הבנק יסב את הערבות על שם הקונה העתידי, כך שמשימת נטילת ההלוואה להשלמת הרכישה לא תוטל על אבי הכלה או הזוג, אלא על הקונה. כך עשינו 'סיבוב', הרווחנו הון, בלי המשימה הכבדה של נטילת ההלוואה הגדולה.
אך מסתבר שמדובר במשימה שאינה פשוטה כלל ועיקר. מורכב עד כמעט בלתי אפשרי לקבל את הסבת הערבות, מה שלא מאפשר את מכירת הדירה ללא השלמתה. לא מומלץ להיכנס כלל לעסקה שכזו אם אין אפשרות להשלים אותה.
זוהי הצעה להשתדלות בעניין נישואי הילדים, מתוך תקווה ותפילה שתשרה בה הברכה.
